Immobilienkredit in Österreich für Deutsche

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro müssen Sie mit rund 100.000 Euro rechnen, die Sie aus eigener Tasche aufbringen und nicht finanzieren können. Das ist die Zahl, an der die meisten Pläne scheitern, und sie hat wenig mit Ihrer Bonität zu tun. Sie ergibt sich aus drei Dingen: einem Eigenmittelanteil, den österreichische Banken bei Antragstellern ohne Wohnsitz im Land höher ansetzen als üblich, Kaufnebenkosten, die nicht mitfinanziert werden, und einer Gebühr auf die Hypothek, die es in Deutschland in dieser Form nicht gibt.

Der Engpass ist der Wohnsitz, nicht der Pass

Rechtlich steht Ihnen als Staatsangehörigem eines EU-Mitgliedstaats der österreichische Kreditmarkt offen. Es gibt keine Vorschrift, die einer Bank verbieten würde, einem Deutschen einen Immobilienkredit zu geben. Die Zurückhaltung der Institute ist eine Geschäftsentscheidung, und sie hat einen nachvollziehbaren Kern: Verdienen Sie in Deutschland, wohnen Sie in Deutschland und wird die Rate aus einem deutschen Gehaltskonto bedient, dann sitzt im Krisenfall alles, was die Bank prüfen und notfalls pfänden müsste, außerhalb ihrer gewohnten Reichweite. Die Immobilie selbst liegt zwar in Österreich und lässt sich verwerten, aber der Weg dorthin ist länger als bei einem Kunden aus dem Ort.

Praktisch führt das zu zwei Effekten. Erstens verlangen österreichische Banken von Antragstellern ohne Wohnsitz im Land regelmäßig einen höheren Eigenmittelanteil als von Inländern. Zweitens fällt die Entscheidung seltener zentral als in der Filiale. Ob ein Institut Ihren Fall annimmt, hängt spürbar davon ab, wie vertraut die jeweilige Bank mit grenzüberschreitenden Fällen ist. Regionalbanken in Grenznähe und Bausparkassen haben damit erfahrungsgemäß mehr Übung als reine Direktbanken, deren automatisierte Prozesse auf Standardfälle mit inländischem Wohnsitz ausgelegt sind. Verlassen Sie sich dabei nicht auf Listen im Netz: Welche Bank derzeit Kunden mit Wohnsitz in Deutschland annimmt, ändert sich mit der Risikopolitik des Hauses und ist nur durch direkte Anfrage verlässlich zu klären.

Was seit dem 1. Juli 2025 gilt

Die KIM-Verordnung, die von 2022 an feste Grenzen für die Vergabe von Wohnkrediten setzte, ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. An ihre Stelle trat das WIK-Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht, das die FMA am 26. Juni 2025 veröffentlicht hat. Es führt dieselben drei Werte als Richtwerte fort:

• Höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, Sie bringen also Eigenmittel mit.
• Höchstens 40 Prozent des Jahres-Nettoeinkommens für den gesamten Kreditdienst.
• Höchstens 35 Jahre Laufzeit, Stichwort schuldenfrei vor der Pension.

Entscheidend ist, was sich geändert hat: Banken dürfen von diesen Werten abweichen, wenn sie zeigen können, dass der größere Risikoappetit von ihrer Risikostrategie gedeckt ist. Die FMA weist ausdrücklich darauf hin, dass eine solche Abweichung ein höheres Kapitalerfordernis bedeuten kann. Genau darin liegt für Sie der Haken. Der Spielraum, den ein Antragsteller ohne österreichischen Wohnsitz bräuchte, existiert seit Juli 2025 formal. Er kostet die Bank aber Eigenkapital, und deshalb wird er sparsam verwendet. Rechnen Sie nicht damit, dass die Lockerung Ihren Fall leichter macht.

Beachten Sie außerdem die Bezugsgröße bei der Rate: Maßgeblich ist das Jahres-Nettoeinkommen, nicht das Monatsnetto. Bei einem Kredit über 300.000 Euro, 25 Jahren Laufzeit und einem Fixzinssatz von 3,42 Prozent liegt die Rate bei rund 1.490 Euro im Monat. Damit die 40-Prozent-Marke hält, brauchen Sie ein Nettoeinkommen von etwa 3.700 Euro monatlich - und zwar bevor andere laufende Kredite eingerechnet werden.

Die zwei Wege zum Geld

Für den Kauf einer österreichischen Immobilie durch einen in Deutschland ansässigen Käufer haben sich zwei Konstruktionen etabliert. Sie unterscheiden sich darin, wo die Sicherheit liegt.

Der zweite Weg wird von deutschen Vermittlern häufig als der bequemere dargestellt, und rechnerisch ist er das oft auch, weil die österreichische Pfandrechtsgebühr entfällt. Unterschätzen Sie aber nicht, was Sie dabei tun: Ein Zahlungsproblem beim Ferienhaus trifft dann Ihr Wohnhaus in Deutschland. Wer diesen Weg wählt, sollte ihn nicht nur nach den Konditionen beurteilen.

Hypothek statt Grundschuld: der Unterschied kostet Sie Geld

Aus Deutschland kennen Sie die Grundschuld. Sie ist vom Darlehen unabhängig, bleibt nach der Tilgung bestehen und lässt sich für einen späteren Kredit wiederverwenden. Österreich arbeitet stattdessen mit dem akzessorischen Pfandrecht: Es hängt an der konkreten Forderung und erlischt, wenn diese getilgt ist.

Damit die Bank neben dem Kapital auch Zinsen, Spesen und mögliche Kosten einer Zwangsversteigerung abgesichert weiß, lässt sie das Pfandrecht über den Kreditbetrag hinaus eintragen. Die Arbeiterkammer Oberösterreich nennt als typische Praxis eine Höchstbetragshypothek in Höhe von etwa 130 Prozent der Kreditsumme. Die Eintragungsgebühr von 1,2 Prozent bemisst sich dann nicht am Kredit, sondern an dieser höheren Pfandsumme.

Was das bei einem Kredit über 300.000 Euro ausmacht:

Zwischen der schlanken und der großzügigen Variante liegen gut 1.000 Euro, dazu kommt eine Eingabegebühr für das Grundbuchsgesuch. Die Arbeiterkammer rät ausdrücklich dazu, über die Höhe des Eintragungsbetrags zu verhandeln. Das ist ein Punkt, den viele Käufer gar nicht als verhandelbar wahrnehmen, weil er in Deutschland so nicht auftaucht.

Was der Kauf zusätzlich kostet

Kaufnebenkosten werden nicht mitfinanziert, sie zählen zu den Eigenmitteln. Zwei Posten stehen fest und lassen sich exakt rechnen: die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent des Kaufpreises und die Grundbucheintragungsgebühr für das Eigentumsrecht von 1,1 Prozent. Dazu kommen die Kosten der Vertragserrichtung samt Treuhandabwicklung sowie, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision.

Für viele Käufer aus Deutschland war sie ohnehin nie erreichbar. Voraussetzung war ein dringendes Wohnbedürfnis, nachzuweisen über die Hauptwohnsitzmeldung und die Aufgabe der bisherigen Wohnmöglichkeit, verbunden mit einer fünfjährigen Bindung an diesen Hauptwohnsitz. Wer in Deutschland wohnen bleibt und in Österreich ein Ferienhaus kauft, erfüllte das nicht. Für Auswanderer dagegen war es ein echter Vorteil, der nun weggefallen ist.

Rechenbeispiel: Ferienhaus für 400.000 Euro

Angenommen, Sie kaufen für 400.000 Euro und finanzieren 300.000 Euro über eine österreichische Bank, die das Pfandrecht mit 130 Prozent eintragen lässt.

Vertragserrichtung, Treuhandgebühr und eine allfällige Maklerprovision kommen hinzu und hängen von der Vereinbarung im Einzelfall ab. Der Betrag, den Sie flüssig brauchen, liegt damit deutlich über den 100.000 Euro, die man beim Blick auf den Kaufpreis im Kopf hat.

Bonität: Ihre SCHUFA zählt, der KSV kennt Sie nicht

Österreichische Banken arbeiten mit dem Kreditschutzverband KSV1870. Als Person mit Wohnsitz in Deutschland sind Sie dort in aller Regel nicht erfasst, weder negativ noch positiv. Das klingt zunächst gut, ist aber ein Nachteil: Es fehlt die Zahlungshistorie, auf die eine Bank ihr Vertrauen sonst stützt. In der Praxis verlangen die Institute deshalb eine SCHUFA-Selbstauskunft. Besorgen Sie diese früh und prüfen Sie sie auf veraltete Einträge, bevor jemand anders sie liest.

Zinsniveau als Ausgangspunkt

Die Oesterreichische Nationalbank meldete am 20. März 2026 für das Jahr 2025 einen Zinssatz von 3,21 Prozent bei variablen und 3,42 Prozent bei fix verzinsten Wohnbaukrediten. 86 Prozent der neu abgeschlossenen Wohnbaukredite hatten eine Fixverzinsung, das Neugeschäft lag bei 17 Milliarden Euro.

Diese Werte sind Durchschnitte über alle Kreditnehmer und taugen als Orientierung, nicht als Angebot. Ohne Wohnsitz im Land und ohne bestehende Bankverbindung liegt Ihr persönlicher Satz erfahrungsgemäß darüber. Holen Sie mindestens drei Angebote ein und vergleichen Sie den Effektivzins, nicht den Nominalzins, weil Bearbeitungsentgelte und Schätzgebühren sich deutlich unterscheiden.

Woran Sie vor dem ersten Bankgespräch denken sollten

• Eigenmittel realistisch ansetzen. Rechnen Sie mit 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus vollständigen Nebenkosten, nicht mit den 10 Prozent, die die Beleihungsgrenze rechnerisch zulässt.
• Deutsche Immobilien zählen bei österreichischen Banken meist nicht als Eigenmittel. Wenn Sie vorhandenen Immobilienbesitz einsetzen wollen, prüfen Sie parallel den Weg über eine deutsche Bank.
• Unterlagen auf österreichische Erwartungen einstellen. SCHUFA-Selbstauskunft, Einkommensnachweise der letzten Monate, Nachweis der Eigenmittel und der Kaufvertragsentwurf gehören zum Standardpaket.
• Über die Höhe des Pfandrechts sprechen. Jede nicht benötigte Zehnprozentstufe kostet Sie 1,2 Prozent Gebühr auf den Differenzbetrag.
• Zeit einplanen. Ein grenzüberschreitender Fall braucht länger als ein Standardantrag, und die Bank entscheidet oft erst nach Vorliegen der Bewertung.

Häufige Fragen

Darf ich als Deutscher in Österreich einen Immobilienkredit aufnehmen?

Ja. Als EU-Bürger unterliegen Sie keiner Beschränkung beim Zugang zu österreichischen Bankdienstleistungen. Die Hürde ist nicht die Staatsbürgerschaft, sondern der fehlende Wohnsitz: Banken bewerten Antragsteller ohne österreichischen Wohnsitz und ohne österreichisches Einkommen als höheres Risiko und verlangen entsprechend mehr Eigenmittel.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Die Finanzmarktaufsicht nennt als Richtwert eine Beleihungsquote von höchstens 90 Prozent, rechnerisch also 10 Prozent Eigenmittel. In der Praxis verlangen österreichische Banken von Antragstellern ohne Wohnsitz im Land eher 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das rund 100.000 Euro, die Sie flüssig aufbringen müssen.

Finanziert meine deutsche Hausbank ein Haus in Österreich?

In aller Regel nicht auf Basis der österreichischen Immobilie allein. Der übliche Weg über eine deutsche Bank führt über eine Ersatzsicherheit in Deutschland: Eine weitgehend lastenfreie deutsche Immobilie wird beliehen, mit dem Geld wird das österreichische Objekt bezahlt. Das österreichische Grundbuch bleibt dabei unberührt.

Gilt die KIM-Verordnung noch?

Nein, sie ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seither gilt das WIK-Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht, das die drei bekannten Werte als Richtwerte fortführt: höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, höchstens 40 Prozent des Jahres-Nettoeinkommens für den Kreditdienst und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Banken dürfen davon abweichen, müssen die Abweichung aber mit ihrer Risikostrategie begründen.

Zählt meine Immobilie in Deutschland als Eigenkapital?

Bei einer österreichischen Bank in der Regel nicht. Vorhandener Immobilienbesitz wird als Eigenmittel üblicherweise nur angerechnet, wenn er im Inland liegt. Wollen Sie eine deutsche Immobilie einsetzen, führt der Weg meist über eine deutsche Bank, die diese Immobilie beleiht.