„Die Wohnung trägt sich über die Vermietung" ist der Satz, mit dem viele Ferienhauskäufe begründet werden. Ob er stimmt, entscheidet sich in Österreich weit vor der Kalkulation: beim Raumordnungsrecht, beim Wohnungseigentum und beim Gewerberecht.
Erste Frage: Darf hier überhaupt vermietet werden?
Touristische Beherbergung ist raumordnungsrechtlich nicht dasselbe wie ein Freizeitwohnsitz. Eine Liegenschaft, die als Freizeitwohnsitz zulässig genutzt werden darf, ist damit nicht automatisch für die Vermietung an Gäste gewidmet - und umgekehrt. Welche Landesregelungen dahinterstehen, steht unter Freizeitwohnsitz.
Der zweite Stolperstein betrifft Eigentumswohnungen. Ist eine Einheit im Wohnungseigentumsvertrag als Wohnung gewidmet, verlangt die Umnutzung zur touristischen Vermietung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Wer eine Wohnung in einer Anlage kauft und auf die Vermietung baut, sollte das vor dem Kauf klären - nicht nach der ersten Beschwerde der Nachbarn.
Zweite Frage: gewerblich oder nicht?
| Kategorie | Voraussetzung | Folge |
|---|---|---|
| Privatzimmervermietung | Häusliche Nebenbeschäftigung, höchstens zehn Gästebetten, betrieben von den zum Haushalt gehörigen Personen - und der Vermieter wohnt selbst im Haus. | Keine Gewerbeberechtigung nötig |
| Reine Raummiete | Überlassung ohne Dienstleistungen. Schon Reinigung, Wäschewechsel oder Frühstück können die Grenze zur Beherbergung überschreiten; die Gerichte beurteilen das Gesamtbild. | Nicht gewerblich, aber im Einzelfall strittig |
| Freies Beherbergungsgewerbe | Bis zu zehn Betten, einfaches Frühstück und Getränke zulässig. | Gewerbeanmeldung ohne Befähigungsnachweis |
| Reglementiertes Gastgewerbe | Darüber hinaus. | Befähigungsnachweis erforderlich |
Die Privatzimmervermietung scheidet für Eigentümer aus Deutschland fast immer aus. Sie setzt voraus, dass der Vermieter selbst im Haus wohnt und die Vermietung als häusliche Nebenbeschäftigung neben dem eigenen Haushalt läuft. Eine Ferienwohnung, die von Deutschland aus verwaltet und ganzjährig an wechselnde Gäste vergeben wird, erfüllt das nicht.
Bleibt die Abgrenzung zwischen reiner Raummiete und Beherbergung. Sie ist nicht durch eine Zahl geregelt: Schon regelmäßige Reinigung, Wäschewechsel oder ein Frühstücksangebot können für Beherbergung sprechen, ebenso häufiger Gästewechsel, möblierte Ausstattung und der Auftritt über Buchungsplattformen. Beurteilt wird das Zusammenspiel aller Umstände, nicht die Mehrheit der Kriterien.
Dritte Frage: Wer besteuert die Einnahmen?
Österreich. Nach Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens darf der Staat besteuern, in dem die Immobilie liegt. Als in Deutschland ansässiger Eigentümer sind Sie in Österreich beschränkt steuerpflichtig. Deutschland stellt die Einkünfte frei, berücksichtigt sie aber beim Steuersatz - Näheres unter Doppelbesteuerungsabkommen.
Ein Detail, das die Rechnung verschiebt: Bei beschränkter Steuerpflicht wird dem Einkommen nach § 102 Absatz 3 Einkommensteuergesetz ein Betrag von 11.077 Euro hinzugerechnet. Der steuerfreie Grundbetrag, mit dem Ansässige rechnen dürfen, steht Ihnen damit praktisch nicht zur Verfügung - die ersten Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, nicht die letzten.
Was Sie absetzen können
- Absetzung für Abnutzung: 1,5 Prozent des Gebäudewerts jährlich, was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Ein niedrigerer Satz ist nicht zulässig, ein höherer nur mit Gutachten.
- Beschleunigte AfA für ab 1. Juli 2020 angeschaffte oder hergestellte Gebäude: im ersten Jahr bis 4,5 Prozent, im zweiten bis 3,0 Prozent, danach 1,5 Prozent.
- Erweiterte beschleunigte AfA für Wohngebäude, die zwischen 1. Jänner 2024 und 31. Dezember 2026 fertiggestellt werden und den klimaaktiv-Gebäudestandard Bronze erfüllen: drei Jahre lang bis 4,5 Prozent.
- Laufende Kosten: Betriebskosten, Instandhaltung, Versicherung, Finanzierungszinsen, Verwaltung und Vermittlungsprovisionen der Plattformen.
Wichtig für die Bemessungsgrundlage: Vom Kaufpreis eines bebauten Grundstücks ist zuerst der Grundanteil auszuscheiden, denn Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Der gesetzliche Regelfall sind 40 Prozent; die Grundanteilverordnung 2016 senkt ihn auf 20 Prozent in Gemeinden unter 100.000 Einwohnern mit einem durchschnittlichen Baulandpreis unter 400 Euro je Quadratmeter. Gerade in Tourismusgemeinden liegt der Baulandpreis darüber - dort bleibt es beim hohen Grundanteil und damit bei einer kleineren AfA-Basis.
Umsatzsteuer: 10 Prozent, oder gar keine
Beherbergungsumsätze unterliegen dem ermäßigten Satz von 10 Prozent; Nebenleistungen können mit 20 Prozent zu besteuern sein. Wer unter der Kleinunternehmergrenze von 55.000 Euro brutto im Kalenderjahr bleibt, ist befreit - verliert damit aber den Vorsteuerabzug, was bei einer frisch sanierten Immobilie der teurere Weg sein kann.
Die Grenze wurde mit 1. Jänner 2025 neu gefasst und gilt seither brutto. Wird sie um nicht mehr als zehn Prozent überschritten, bleibt die Befreiung bis zum Jahresende bestehen; im Folgejahr ist sie verloren. Neu ist auch, dass Unternehmer mit Sitz in einem anderen EU-Mitgliedstaat die Befreiung auf Antrag in Anspruch nehmen können - für deutsche Eigentümer der praktisch relevante Punkt.
Der Punkt, an dem die Rechnung kippt: Liebhaberei
Eine Ferienwohnung mit Kredit, Zweitwohnsitzabgabe und Verwaltungskosten schreibt in den ersten Jahren fast zwangsläufig Verluste. Steuerlich anerkannt werden sie nur, wenn die Vermietung überhaupt auf einen Gesamtüberschuss angelegt ist.
Bei kleiner Vermietung - Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, einzelne Wohnungen und Gästezimmer bis zehn Betten - verlangt die Finanzverwaltung eine Prognoserechnung, die innerhalb von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung einen Gesamtüberschuss ausweist, längstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Das Konjunkturpaket 2024 hat diese Fristen um fünf Jahre verlängert.
Fällt die Beurteilung negativ aus, sind die Verluste steuerlich unbeachtlich, und bei kleiner Vermietung entfällt zusätzlich der Vorsteuerabzug. Wer mit Verlustverwertung kalkuliert, sollte die Prognoserechnung deshalb vor dem Kauf aufstellen, nicht nach der ersten Steuererklärung.
Was in keiner Renditerechnung fehlen darf
- Zweitwohnsitz- oder Freizeitwohnsitzabgabe der Gemeinde - ein Jahresbetrag, der je nach Land bis in den vierstelligen Bereich reicht. Details unter Zweitwohnsitzabgabe.
- Ortstaxe und Nächtigungsabgabe, die pro Gast anfallen und einzuheben sind.
- Verwaltung vor Ort: Schlüsselübergabe, Reinigung, Wäsche, Winterdienst - aus der Entfernung ist das ein Dienstleistungsvertrag, keine Nebentätigkeit.
- Leerstand in der Zwischensaison, der in Alpenregionen einen erheblichen Teil des Jahres ausmacht.
- 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn - ohne Spekulationsfrist, siehe Unterschiede zu Deutschland.
Wie Banken eine solche Immobilie bewerten und warum sie bei Zweitwohnsitzen strenger rechnen, steht unter Ferienimmobilie finanzieren.
Häufige Fragen
Darf ich meine Ferienwohnung in Österreich vermieten?
Das entscheidet zuerst das Raumordnungsrecht des Bundeslandes und die Widmung der Liegenschaft, nicht das Steuerrecht. Touristische Beherbergung ist raumordnungsrechtlich etwas anderes als ein Freizeitwohnsitz. Kommt Wohnungseigentum dazu, ist eine als Wohnung gewidmete Einheit ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer nicht ohne Weiteres touristisch nutzbar.
Brauche ich eine Gewerbeberechtigung?
Nicht bei reiner Raummiete und nicht bei Privatzimmervermietung. Letztere setzt aber voraus, dass der Vermieter selbst im Haus wohnt, dass höchstens zehn Gästebetten vermietet werden und dass zum Haushalt gehörige Personen die Vermietung betreiben. Wer aus Deutschland eine leerstehende Ferienwohnung vermietet, erfüllt das nicht.
Wo versteuere ich die Mieteinnahmen?
In Österreich. Nach Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens darf der Belegenheitsstaat Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen besteuern. Wer in Deutschland ansässig ist, ist in Österreich beschränkt steuerpflichtig - dabei wird dem Einkommen nach § 102 Absatz 3 Einkommensteuergesetz ein Betrag von 11.077 Euro hinzugerechnet, was den steuerfreien Grundbetrag praktisch aufzehrt.
Wie hoch ist die Abschreibung?
Für Gebäude im Rahmen von Vermietung und Verpachtung 1,5 Prozent jährlich, was einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren entspricht. Für ab dem 1. Juli 2020 angeschaffte oder hergestellte Gebäude ist eine beschleunigte AfA möglich: im ersten Jahr bis 4,5 Prozent, im zweiten bis 3,0 Prozent, danach 1,5 Prozent. Vom Kaufpreis ist zuvor der Grundanteil auszuscheiden.
Fällt Umsatzsteuer an?
Beherbergung unterliegt dem ermäßigten Satz von 10 Prozent, Nebenleistungen können mit 20 Prozent zu besteuern sein. Wer die Kleinunternehmergrenze von 55.000 Euro brutto im Jahr nicht überschreitet, ist befreit - dann entfällt aber auch der Vorsteuerabzug. Unternehmer mit Sitz in einem anderen EU-Staat können die Befreiung seit 2025 auf Antrag in Anspruch nehmen.
Was ist Liebhaberei?
Erwirtschaftet die Vermietung dauerhaft Verluste, kann das Finanzamt sie als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei einstufen. Bei kleiner Vermietung - Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen - ist per Prognoserechnung ein Gesamtüberschuss innerhalb von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung darzustellen, längstens 28 Jahre ab den ersten Aufwendungen. Wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft, entfallen Verlustverwertung und Vorsteuerabzug.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Die gewerberechtliche Abgrenzung folgt der Darstellung der Wirtschaftskammer Österreich zu Raummiete und touristischer Beherbergung, die AfA-Sätze und die beschleunigte Abschreibung den Angaben des Bundesministeriums für Finanzen zur Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung, der Grundanteil der Grundanteilverordnung 2016, die Liebhabereibeurteilung der Darstellung der Wirtschaftskammer zur Liebhaberei im Steuerrecht, die Kleinunternehmergrenze dem Unternehmensserviceportal des Bundes und der Hinzurechnungsbetrag § 102 Absatz 3 Einkommensteuergesetz. Die Beurteilung eines konkreten Falls - insbesondere Prognoserechnung und Umsatzsteueroption - gehört in die Hand einer Steuerberatung.