Kaufnebenkosten sind in Österreich kein Randposten. Wer 400.000 Euro für ein Haus einplant, braucht je nach Konstellation zwischen 18.400 und über 40.000 Euro zusätzlich - und zwar bar, denn mitfinanziert werden sie in aller Regel nicht.
Die Posten im Überblick
Gerechnet für einen Kaufpreis von 400.000 Euro:
| Posten | Satz | Grundlage | Trägt | Bei 400.000 Euro |
|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | gesetzlich, vom Kaufpreis | Käufer | 14.000 Euro |
| Grundbuch: Eigentumsrecht | 1,1 % | gesetzlich, vom Kaufpreis | Käufer | 4.400 Euro |
| Vertragserrichtung und Treuhand | 1 bis 3 % | Vereinbarung, zuzüglich USt | meist Käufer | 4.000 bis 12.000 Euro |
| Maklerprovision | bis 3,6 % | 3 % netto nach § 15 ImmV, plus 20 % USt | wer den Maklervertrag hat | bis 14.400 Euro |
| Grundbuch: Pfandrecht | 1,2 % | gesetzlich, von der Pfandsumme | nur bei Finanzierung | ab 3.600 Euro |
Was feststeht
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist bei einem normalen Kauf die Gegenleistung, also im Wesentlichen der Kaufpreis samt übernommener Lasten. Die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht liegt bei 1,1 Prozent. Beide trägt üblicherweise der Käufer, beide lassen sich vorab exakt berechnen.
Zusammen sind das 4,6 Prozent - der Sockel, unter den es nicht geht. Bei 400.000 Euro also 18.400 Euro.
Was verhandelbar ist
Die Vertragserrichtung samt Treuhandabwicklung wird zwischen den Parteien vereinbart. Üblich sind ein bis drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, abhängig von Aufwand und Kaufpreis. Wer mehrere Angebote einholt, verhandelt hier tatsächlich etwas.
Die Maklerprovision ist der Posten, bei dem deutsche Käufer sich am ehesten verrechnen. Die Immobilienmaklerverordnung setzt Höchstsätze fest: bei Kaufpreisen über 36.336,42 Euro drei Prozent, darunter vier Prozent - jeweils netto, zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also bis zu 3,6 Prozent brutto. Entscheidend ist der Zusatz je Partei: Kommt mit beiden Seiten ein Maklervertrag zustande, kann der Makler von beiden Provision verlangen.
Das in Deutschland seit 2020 bekannte Prinzip, wonach sich Käufer und Verkäufer die Provision beim Wohnimmobilienkauf teilen, hat in Österreich keine Entsprechung. Das Bestellerprinzip wurde dort mit 1. Juli 2023 eingeführt, gilt aber ausschließlich für Mietverträge.
Wenn finanziert wird, kommt eine Gebühr dazu
Wer den Kauf über eine österreichische Bank finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 Prozent Eintragungsgebühr für das Pfandrecht. Bemessungsgrundlage ist nicht der Kreditbetrag, sondern die im Grundbuch eingetragene Pfandsumme - und die liegt regelmäßig darüber. Was das ausmacht, steht auf der Seite zur Finanzierung als Deutscher.
Seit 1. Juli 2026 wieder voll. Von Juli 2024 bis Juni 2026 waren die Eintragungsgebühren für Eigentumsrecht und Pfandrecht bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro befreit. Die Befreiung ist ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Für Ferienimmobilien galt sie ohnehin nie: Sie setzte ein dringendes Wohnbedürfnis samt Hauptwohnsitzmeldung und fünfjähriger Bindung voraus.
Zwei Rechnungen, ein Kaufpreis
| Bei 400.000 Euro Kaufpreis | Ohne Makler, ohne Kredit | Mit Makler und Kredit |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 14.000 Euro | 14.000 Euro |
| Eintragung Eigentumsrecht | 4.400 Euro | 4.400 Euro |
| Vertragserrichtung (angenommen 2 % plus USt) | 9.600 Euro | 9.600 Euro |
| Maklerprovision | - | 14.400 Euro |
| Eintragung Pfandrecht (300.000 Euro Kredit, 130 %) | - | 4.680 Euro |
| Summe | 28.000 Euro | 47.080 Euro |
Zwischen beiden Spalten liegen 19.080 Euro, also fast fünf Prozent des Kaufpreises. In der rechten Variante summieren sich die Nebenkosten auf knapp zwölf Prozent - eine Größenordnung, die in die Finanzierungsplanung gehört, bevor das erste Objekt besichtigt wird.
Nebenkosten für Ihren Kaufpreis
Was zum Kaufpreis dazukommt
Grunderwerbsteuer, 3,5 %14.000 €
Eintragung Eigentumsrecht, 1,1 %4.400 €
Vertragserrichtung inklusive USt9.600 €
Maklerprovision inklusive USt14.400 €
Eintragung Pfandrecht, 1,2 % auf 130 % der Kreditsumme4.680 €
Anteil am Kaufpreis11,8 %
Nebenkosten gesamt47.080 €
Stand Juli 2026. Die Eingaben bleiben auf Ihrem Gerät. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren stehen im Gesetz, die übrigen Posten sind vereinbart und damit verhandelbar - auch die Höhe der Pfandrechtseintragung. Banken finanzieren diese Beträge in der Regel nicht mit.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Ohne Makler und ohne Finanzierung liegen die gesetzlich fixen Posten bei 4,6 Prozent des Kaufpreises: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr. Mit Vertragserrichtung, Maklerprovision und der Eintragungsgebühr für das Pfandrecht können daraus über zehn Prozent werden.
Zahlt in Österreich der Käufer die Maklerprovision?
Möglicherweise beide Seiten. Anders als in Deutschland gilt das Bestellerprinzip in Österreich seit 1. Juli 2023 nur für Mietverträge, nicht für Kaufverträge. Beim Kauf kann der Makler von beiden Parteien Provision verlangen, sofern mit beiden ein Maklervertrag zustande gekommen ist. Der Höchstsatz beträgt bei Kaufpreisen über 36.336,42 Euro drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, also 3,6 Prozent je Partei.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Diese zählen zu den Eigenmitteln, die Sie flüssig aufbringen müssen - und sie sind der Grund, warum die benötigte Barsumme deutlich über dem liegt, was man beim Blick auf den Kaufpreis erwartet.
Was ist mit der ausgelaufenen Gebührenbefreiung?
Von Juli 2024 bis Juni 2026 waren die Eintragungsgebühren für Eigentumsrecht und Pfandrecht bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro befreit. Diese Befreiung ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Sie setzte ohnehin ein dringendes Wohnbedürfnis samt Hauptwohnsitzmeldung voraus und galt damit nie für Ferienimmobilien.
Wann sind die Nebenkosten fällig?
Nicht alle zugleich. Die Vertragserrichtung wird mit der Errichtung fällig, die Maklerprovision üblicherweise mit dem Zustandekommen des Vertrags. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr laufen über den Treuhänder, der sie im Zuge der Abwicklung abführt.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Grunderwerbsteuer und Bemessungsgrundlage nach den Angaben des Bundesministeriums für Finanzen, Eintragungsgebühren nach dem Gerichtsgebührengesetz, Provisionshöchstsätze nach § 15 der Immobilienmaklerverordnung, Angaben zur ausgelaufenen Gebührenbefreiung nach dem Bundesministerium für Justiz. Die Kosten der Vertragserrichtung sind frei vereinbar; die genannte Bandbreite ist eine übliche Größenordnung, kein Tarif. Verbindlich rechnet der Vertragserrichter.