Ferienimmobilie in Österreich kaufen

Die meisten Ferienhaus-Pläne in Österreich scheitern nicht am Geld und nicht am Grundverkehr, sondern an einem Begriff, den es in Deutschland so nicht gibt: dem Freizeitwohnsitz. Wer eine Immobilie in Tirol, Salzburg oder Vorarlberg kauft und sie im Sommer und im Winter nutzen will, muss vor der Unterschrift wissen, ob die konkrete Liegenschaft das überhaupt zulässt.

Zwei Begriffe, die ständig verwechselt werden

Der Zweitwohnsitz ist eine melderechtliche Angelegenheit. Sie melden bei der Gemeinde einen Nebenwohnsitz an, so wie Sie in Deutschland eine Zweitwohnung anmelden würden. Das sagt nichts darüber aus, was Sie mit der Immobilie tun dürfen.

Der Freizeitwohnsitz ist dagegen ein Begriff des Raumordnungsrechts. Nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz liegt er vor, wenn eine Wohnung nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient, sondern dem Aufenthalt im Urlaub, in den Ferien, am Wochenende oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken. Ob eine Immobilie so genutzt werden darf, hängt an ihrer Widmung - nicht an Ihrem Meldezettel und nicht an Ihrem Eigentum.

Warum der Westen dichtmacht

Die touristischen Regionen haben ein Problem, das man in Kitzbühel, Seefeld oder Zell am See besichtigen kann: Wo Ferienwohnungen die Preise treiben, findet die ansässige Bevölkerung keinen leistbaren Wohnraum mehr. Die Länder haben darauf mit Beschränkungen reagiert, die von Jahr zu Jahr strenger werden.

Tirol arbeitet mit einer Obergrenze pro Gemeinde: Wo bereits mehr als acht Prozent der Wohnsitze als Freizeitwohnsitze gewidmet sind, bleibt der Wohnraum der ansässigen Bevölkerung vorbehalten. Dazu kommt seit 1. September 2022 die Vorbehaltsgemeindenverordnung, die beim Erwerb in ausgewiesenen Gemeinden eine Freizeitwohnsitzerklärung verlangt. Seit 1. Jänner 2026 gilt eine neue Fassung, die die Zahl der Vorbehaltsgemeinden von 142 auf 180 erhöht hat - bei 277 Gemeinden im Land. Was das konkret bedeutet, steht unter Immobilie kaufen in Tirol. Salzburg und Vorarlberg verfolgen ähnlich restriktive Ansätze mit eigenen Instrumenten.

Praktisch heißt das: Neue Freizeitwohnsitze entstehen in den begehrten Lagen kaum noch. Was gehandelt wird, sind überwiegend Bestandsobjekte, bei denen die zulässige Nutzung aus der Vergangenheit stammt. Genau diese Objekte sind knapp und entsprechend teuer - und genau bei ihnen lohnt die Prüfung, ob der Bestandsschutz tatsächlich greift.

Was laufend dazukommt

Neben Betriebskosten und Grundsteuer kann eine Zweitwohnsitz- oder Freizeitwohnsitzabgabe anfallen. Sie ist Landessache: Die Länder ermächtigen ihre Gemeinden, eine jährliche Abgabe einzuheben, bemessen üblicherweise nach Nutzfläche und Dauer der Nutzung. In Salzburg regelt das seit 1. Jänner 2023 das Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz, Tirol hat die Höchstbeträge der Freizeitwohnsitzabgabe per Verordnung angehoben, Kärnten arbeitet an einer eigenen Regelung.

Da die konkrete Höhe von der Gemeindeverordnung abhängt, lässt sie sich nicht pauschal beziffern. Vor dem Kauf sollte sie bei der Gemeinde erfragt werden, zusammen mit der Frage, ob eine Erhöhung ansteht.

Was vor der Unterschrift zu klären ist

1. Widmung der Liegenschaft. Ist die Nutzung als Freizeitwohnsitz zulässig, und wenn ja, woraus ergibt sich das? Auskunft gibt die Gemeinde, nicht der Verkäufer.
2. Vorbehaltsgemeinde. Liegt die Immobilie in einer Gemeinde mit Erklärungspflicht? Dann gehört die Erklärung in den Ablauf eingeplant.
3. Art des Grundstücks. Land- und forstwirtschaftliche Flächen unterliegen dem Grundverkehr, unabhängig von der Staatsangehörigkeit.
4. Laufende Abgaben. Höhe der Zweitwohnsitz- oder Freizeitwohnsitzabgabe in der konkreten Gemeinde.
5. Vermietungsabsicht. Touristische Vermietung braucht eine eigene Grundlage und wirft Fragen der Gewerbeordnung und Umsatzsteuer auf.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Zweitwohnsitz und Freizeitwohnsitz?

Der Zweitwohnsitz ist ein melderechtlicher Begriff: Sie melden eine Unterkunft als Nebenwohnsitz an. Der Freizeitwohnsitz ist ein Begriff des Raumordnungsrechts und beschreibt die zulässige Nutzung der Immobilie selbst - nämlich zum Aufenthalt im Urlaub, am Wochenende oder zeitweilig zu Erholungszwecken statt zur Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs. Eine Meldung als Nebenwohnsitz macht aus einer Wohnung noch keinen zulässigen Freizeitwohnsitz.

Darf ich jede gekaufte Immobilie als Ferienhaus nutzen?

Nein. Entscheidend ist die Widmung der konkreten Liegenschaft nach dem Raumordnungsrecht des Bundeslandes. Ist eine Immobilie nicht als Freizeitwohnsitz gewidmet oder von einem Bestandsschutz erfasst, dürfen Sie sie nicht als Ferienhaus nutzen - auch dann nicht, wenn Sie Eigentümer sind und der Kauf reibungslos verlaufen ist.

Wo ist es besonders schwierig?

In den westlichen Bundesländern. Tirol beschränkt die Neuschaffung von Freizeitwohnsitzen streng: Gemeinden, in denen bereits mehr als acht Prozent der Wohnsitze als Freizeitwohnsitze gewidmet sind, bleiben der ansässigen Bevölkerung vorbehalten. In ausgewiesenen Vorbehaltsgemeinden ist beim Erwerb seit 1. September 2022 eine Freizeitwohnsitzerklärung abzugeben. Salzburg und Vorarlberg verfolgen ähnlich restriktive Ansätze.

Was kostet ein Zweitwohnsitz laufend?

Neben Betriebskosten und Grundsteuer kann eine Zweitwohnsitz- oder Freizeitwohnsitzabgabe anfallen. Eine bundesweite Regelung gibt es nicht: Die Länder setzen einen Rahmen, die Gemeinden entscheiden per Verordnung über Einhebung und Höhe. Bemessen wird üblicherweise nach Nutzfläche und Dauer der Nutzung. Vor dem Kauf lohnt der Blick in die Verordnung der konkreten Gemeinde.

Kann ich die Ferienwohnung vermieten, wenn ich sie nicht selbst nutze?

Nur wenn die Widmung das hergibt. Touristische Vermietung ist raumordnungsrechtlich etwas anderes als ein Freizeitwohnsitz und braucht in der Regel eine eigene Grundlage. Kommt gewerbliche Vermietung hinzu, stellen sich zusätzlich Fragen der Gewerbeordnung und der Umsatzsteuer.