Österreichische Banken vergeben Immobilienkredite nach denselben drei Grundregeln, die auch die Finanzmarktaufsicht als Richtwert ansetzt: höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, höchstens 40 Prozent des Jahres-Nettoeinkommens für den gesamten Kreditdienst und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Für Käufer mit Wohnsitz in Deutschland liegt die Hürde allerdings woanders.
Der Wohnsitz entscheidet, nicht der Pass
Rechtlich steht Ihnen der österreichische Kreditmarkt offen. Praktisch verlangen Banken von Antragstellern ohne Wohnsitz im Land regelmäßig mehr Eigenmittel als von Inländern, und der Kreis der Institute, die solche Fälle überhaupt bearbeiten, ist kleiner. Wer stattdessen über eine deutsche Bank finanziert, braucht in der Regel eine deutsche Immobilie als Ersatzsicherheit.
Wie die beiden Wege im Detail funktionieren, welche Unterlagen nötig sind und warum die SCHUFA wichtiger ist als der österreichische Kreditschutzverband, steht unter Immobilienkredit für Deutsche.
Was seit Juli 2025 anders ist
Die KIM-Verordnung, die von 2022 an feste Grenzen setzte, ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. An ihre Stelle trat das WIK-Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht: Die drei Werte gelten weiter als Richtwerte, Banken dürfen davon aber abweichen, wenn ihre Risikostrategie das deckt. Da eine solche Abweichung die Bank Eigenkapital kostet, wird sie sparsam genutzt.
Die Gebühr, die in Deutschland fehlt
Österreich kennt keine Grundschuld, sondern das akzessorische Pfandrecht. Banken lassen es über den Kreditbetrag hinaus eintragen, um Zinsen und Kosten mitzubesichern. Die Eintragungsgebühr von 1,2 Prozent bemisst sich an dieser höheren Pfandsumme - bei einem Kredit über 300.000 Euro und einer Eintragung mit 130 Prozent sind das 4.680 statt 3.600 Euro.
Über die Höhe der Eintragung lässt sich verhandeln. Die Arbeiterkammer rät ausdrücklich dazu. Weil es diesen Posten in Deutschland nicht gibt, nehmen ihn viele Käufer als unabänderlich hin - zwischen einer Eintragung mit 110 und einer mit 130 Prozent liegen bei 300.000 Euro Kredit gut 700 Euro.
Die drei Zahlen, an denen es scheitert
| Regel | Richtwert | Was das praktisch heißt |
|---|---|---|
| Beleihungsquote | höchstens 90 % | Rechnerisch bleiben zehn Prozent Eigenmittel. In der Praxis verlangen Banken mehr, bei Zweitwohnsitzen deutlich mehr. |
| Schuldendienstquote | höchstens 40 % | Gemessen am Jahres-Nettoeinkommen und am gesamten Kreditdienst - ein laufender Kredit auf die deutsche Immobilie zählt mit. |
| Laufzeit | höchstens 35 Jahre | Eine längere Laufzeit als Mittel gegen eine zu hohe Rate steht damit nur begrenzt zur Verfügung. |
Die Quote ist der Punkt, der Vorhaben am häufigsten stoppt. Bei einem Kredit über 300.000 Euro, 25 Jahren Laufzeit und 3,42 Prozent Fixzins liegt die Rate bei rund 1.490 Euro monatlich. Damit die 40 Prozent halten, brauchen Sie etwa 3.700 Euro Nettoeinkommen im Monat - und zwar bevor andere laufende Kredite eingerechnet werden.
Was der Kredit derzeit kostet
Die Oesterreichische Nationalbank meldete am 20. März 2026 für das Berichtsjahr 2025 einen Zinssatz von 3,42 Prozent bei fix verzinsten und 3,21 Prozent bei variablen Wohnbaukrediten im Neugeschäft. Bemerkenswert ist die Verteilung: 86 Prozent der neu abgeschlossenen Wohnbaukredite waren fix verzinst - in einem Land, das historisch variabel finanziert hat.
Für Käufer mit Wohnsitz in Deutschland liegt der persönliche Satz erfahrungsgemäß über diesen Durchschnitten. Vergleichen Sie Angebote am Effektivzins, nicht am Nominalzins: Bearbeitungsentgelte, Schätzgebühren und Kontoführung unterscheiden sich zwischen den Instituten deutlich und fallen bei einem Auslandsfall gern höher aus. Einzelheiten unter Zinsen.
Eigenmittel: der Teil, der nie mitfinanziert wird
Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht machen zusammen 4,6 Prozent des Kaufpreises aus, dazu kommen Vertragserrichtung und gegebenenfalls Maklerprovision. Diese Erwerbsnebenkosten finanzieren Banken nicht mit - sie kommen zusätzlich zur Eigenmittelquote aus eigener Tasche. Wer mit 20 Prozent Eigenkapital rechnet, braucht in Wahrheit näher an 30.
Bei einer Ferienimmobilie verschärft sich beides zugleich: Die Haushaltsrechnung muss zwei Wohnsitze tragen, und die Verwertbarkeit eines Freizeitwohnsitzes ist enger. Was Institute dort verlangen, steht unter Ferienimmobilie finanzieren, die vollständige Eigenmittelrechnung unter Eigenkapital.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Beleihungsquote, Schuldendienstquote und Laufzeit nach dem WIK-Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht, das seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 gilt. Zinssätze und Fixzinsanteil nach der Meldung der Oesterreichischen Nationalbank vom 20. März 2026 für das Berichtsjahr 2025. Die Eintragungsgebühren folgen dem Gerichtsgebührengesetz, der Hinweis zur Höchstbetragshypothek der Konsumenteninformation der Arbeiterkammer Oberösterreich. Verbindlich ist allein das schriftliche Kreditangebot Ihrer Bank.