„Zweitwohnsitz" klingt nach einem klaren Begriff. Tatsächlich beantworten in Österreich drei Rechtsgebiete drei verschiedene Fragen - und keines davon entscheidet die Frage der anderen mit.
| Rechtsgebiet | Die Frage dahinter | Der Begriff | Was daran hängt |
|---|---|---|---|
| Melderecht | Wo wohnen Sie? | Haupt- und Nebenwohnsitz | Meldepflicht binnen drei Tagen, Grundlage für Wahlrecht und Abgaben |
| Steuerrecht | Wer darf Sie besteuern? | Wohnsitz nach § 26 BAO | Unbeschränkte Steuerpflicht auf das Welteinkommen |
| Raumordnung | Wie darf die Immobilie genutzt werden? | Freizeitwohnsitz | Widmung entscheidet über die zulässige Nutzung |
Melderecht: der Nebenwohnsitz
Melderechtlich ist der Zweitwohnsitz schlicht ein Nebenwohnsitz: eine Unterkunft, an der Sie gemeldet sind, ohne dass dort der Mittelpunkt Ihrer Lebensbeziehungen liegt. Auch er ist innerhalb von drei Tagen nach Bezug zu melden - dazu die Seite zu Meldezettel und Anmeldung.
Hauptwohnsitz kann immer nur eine Unterkunft sein. Nach § 1 Absatz 7 Meldegesetz ist das jene, an der Sie sich in der erweislichen Absicht niedergelassen haben, dort den Mittelpunkt Ihrer Lebensbeziehungen zu schaffen. Trifft das bei Gesamtbetrachtung auf mehrere zu, ist jene zu bezeichnen, zu der das überwiegende Naheverhältnis besteht.
Als Anhaltspunkte nennt das Gesetz die Aufenthaltsdauer, die Lage von Arbeitsplatz oder Ausbildungsstätte, den Ausgangspunkt des Weges dorthin, den Wohnsitz der übrigen Familienangehörigen samt deren Schul- und Kindergartenbesuch sowie Funktionen in öffentlichen und privaten Körperschaften. Für den typischen Ferienhausfall - Beruf und Familie in Deutschland, das Haus in Kärnten - fällt die Antwort damit eindeutig aus.
Raumordnung: was Sie dort dürfen
Die Meldung als Nebenwohnsitz macht aus keiner Wohnung einen zulässigen Freizeitwohnsitz. Ob die Immobilie im Urlaub, am Wochenende oder sonst zeitweilig zu Erholungszwecken genutzt werden darf, entscheidet allein die Widmung nach dem Raumordnungsrecht des Bundeslandes. Die Meldebehörde prüft diese Frage nicht - sie protokolliert nur.
Das ist der teuerste Irrtum beim Ferienhauskauf: Der Kauf läuft durch, der Nebenwohnsitz ist gemeldet, und erst danach stellt sich heraus, dass die Liegenschaft nicht als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf. Was die Widmung bedeutet, wo Bestandsschutz greift und was die unzulässige Nutzung kostet, steht auf der Seite zum Freizeitwohnsitz.
Steuerrecht: der dritte Wohnsitzbegriff
Der abgabenrechtliche Wohnsitz nach § 26 Bundesabgabenordnung knüpft weder an die Meldung noch an die Widmung an. Er liegt vor, wo jemand eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er sie beibehalten und benutzen wird. Ein regelmäßig genutztes Ferienhaus kann diese Voraussetzung erfüllen.
Die Folge wäre die unbeschränkte Steuerpflicht in Österreich - auf das Welteinkommen, nicht nur auf österreichische Einkünfte. Welcher Staat dann tatsächlich zugreifen darf, klärt erst das Doppelbesteuerungsabkommen über die Ansässigkeit; die Einzelheiten stehen unter Steuerpflicht und Ansässigkeit.
Unabhängig davon gilt: Wer sich mehr als sechs Monate in Österreich aufhält, begründet einen gewöhnlichen Aufenthalt - und zwar rückwirkend ab Beginn. Wer sein Ferienhaus großzügig nutzt, sollte das im Blick behalten.
Was der Nebenwohnsitz laufend kostet
Neben Betriebskosten und Grundsteuer kann eine Zweitwohnsitz- oder Freizeitwohnsitzabgabe anfallen. Eine bundesweite Regelung gibt es nicht: Die Länder setzen den Rahmen, die Gemeinden entscheiden per Verordnung über Einhebung und Höhe. Was das im Einzelnen bedeutet, steht auf der Seite zur Zweitwohnsitzabgabe.
Vor dem Kauf zu klären
- Ist die Liegenschaft als Freizeitwohnsitz zulässig nutzbar? Diese Frage zuerst, vor allen anderen.
- Hebt die Gemeinde eine Zweitwohnsitzabgabe ein? Die Verordnung der konkreten Gemeinde gibt Auskunft, nicht das Landesgesetz allein.
- Wie oft und wie lange wollen Sie das Haus nutzen? Aus der ehrlichen Antwort ergibt sich, ob die steuerliche Frage überhaupt aufkommt.
- Verlangt das Bundesland eine Erklärung beim Erwerb? Mehrere Länder fordern beim Kauf eine Erklärung zur beabsichtigten Nutzung.
Häufige Fragen
Was ist ein Zweitwohnsitz?
Melderechtlich ein Nebenwohnsitz: eine Unterkunft, an der Sie gemeldet sind, die aber nicht der Mittelpunkt Ihrer Lebensbeziehungen ist. Auch der Nebenwohnsitz muss innerhalb von drei Tagen nach Bezug gemeldet werden.
Kann ich zwei Hauptwohnsitze haben?
Nein. Nach § 1 Absatz 7 Meldegesetz kann nur eine Unterkunft Hauptwohnsitz sein. Treffen die Voraussetzungen bei Gesamtbetrachtung auf mehrere Wohnsitze zu, ist jener zu bezeichnen, zu dem das überwiegende Naheverhältnis besteht.
Darf ich mein Ferienhaus nutzen, wenn ich es als Nebenwohnsitz melde?
Nicht automatisch. Die Meldung sagt nur, wo Sie gemeldet sind. Ob die Immobilie zum Urlaub und am Wochenende genutzt werden darf, entscheidet die Widmung als Freizeitwohnsitz nach dem Raumordnungsrecht des Bundeslandes. Die Meldebehörde prüft das nicht.
Macht mich ein Ferienhaus in Österreich steuerpflichtig?
Möglicherweise. Der steuerliche Wohnsitzbegriff des § 26 Bundesabgabenordnung knüpft nicht an die Meldung an, sondern daran, ob Sie über eine Wohnung unter Umständen verfügen, die auf Beibehalten und Benutzen schließen lassen. Ein regelmäßig genutztes Ferienhaus kann diese Voraussetzung erfüllen - unabhängig davon, wie es gemeldet ist.
Welche Kriterien entscheiden über den Hauptwohnsitz?
Das Meldegesetz nennt in § 1 Absatz 8 unter anderem die Aufenthaltsdauer, die Lage von Arbeitsplatz oder Ausbildungsstätte, den Ausgangspunkt des Weges dorthin, den Wohnsitz der übrigen Familienangehörigen samt Schul- und Kindergartenbesuch sowie Funktionen in öffentlichen und privaten Körperschaften.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Der melderechtliche Wohnsitzbegriff samt Kriterienkatalog folgt § 1 Meldegesetz 1991, der abgabenrechtliche § 26 Bundesabgabenordnung. Die raumordnungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach dem Gesetz des jeweiligen Bundeslandes und der Widmung der konkreten Liegenschaft; verbindlich Auskunft gibt die Gemeinde.