Ferienimmobilie in Österreich finanzieren

Das aufsichtsrechtliche Gerüst ist dasselbe wie beim Eigenheim: Beleihungsquote höchstens 90 Prozent, Schuldendienstquote höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens, Laufzeit höchstens 35 Jahre. Was sich ändert, ist die Rechnung, die Sie in dieses Gerüst einsetzen - und die Bereitschaft der Bank, die Grenzen auszureizen.

Wo Zweitwohnsitze anders bewertet werden

Zwei Haushalte in einer Quote

Bei einer Ferienimmobilie verlangen Banken eine Haushaltsrechnung, die beide Wohnsitze abbildet: die Wohnkosten in Deutschland und die laufenden Kosten der österreichischen Immobilie. Betriebskosten, Grundsteuer, Versicherung und die Zweitwohnsitzabgabe der Gemeinde gehören hinein - Letztere reicht je nach Bundesland bis in den vierstelligen Bereich, Details unter Zweitwohnsitzabgabe.

Zusammen mit einem bestehenden Kredit auf die deutsche Immobilie wird die 40-Prozent-Grenze damit schneller erreicht, als die reine Rate vermuten lässt. Wie die Quote gerechnet wird und welche Spielräume das WIK-Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht lässt, steht unter Kreditregeln.

Die Sicherheit ist schmaler als der Kaufpreis

Weil die Verwertbarkeit enger ist, verlangen Institute mehr Eigenmittel. Eine gesetzliche Quote dafür gibt es nicht; Finanzierungsvermittler nennen als Erfahrungswert 30 bis 50 Prozent, und Vollfinanzierungen für Zweitimmobilien werden nur in Ausnahmefällen dargestellt. Wie die Eigenmittelrechnung generell aufgebaut ist - und warum die Erwerbsnebenkosten nie mitfinanziert werden - steht unter Eigenkapital.

Keine Wohnbauförderung

Die Wohnbauförderung ist Landessache und setzt durchweg einen Hauptwohnsitz in Österreich voraus. Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze sind davon ausgenommen. Damit entfällt der Baustein, der beim Eigenheim einen Teil der Finanzierung verbilligt - die Ferienimmobilie wird vollständig zu Marktkonditionen finanziert.

Das Pfandrecht bleibt dasselbe

Am Ablauf ändert der Zweitwohnsitz nichts: Die Bank lässt ein Pfandrecht eintragen, in der Regel als Höchstbetragshypothek über der Kreditsumme, und die Eintragungsgebühr von 1,2 Prozent bemisst sich an dieser höheren Pfandsumme. Was das konkret kostet und wo verhandelt werden kann, steht unter Pfandrecht und Grundbuch.

Mieteinnahmen tragen die Rechnung selten

Der Plan, die Rate über die Vermietung zu decken, scheitert in der Kreditprüfung meist früher als in der Praxis: Kalkulierte Einnahmen aus touristischer Vermietung rechnen Banken vorsichtig oder gar nicht an, weil Auslastung und Saison schwanken. Hinzu kommt, dass die Vermietung raumordnungsrechtlich und gewerberechtlich zulässig sein muss - die Voraussetzungen stehen unter Vermietung und Rendite.

Vor dem Kreditantrag zu klären

• Die zulässige Nutzung der konkreten Liegenschaft - schriftlich von der Gemeinde, nicht aus dem Exposé.
• Die vollständige Haushaltsrechnung beider Wohnsitze samt bestehender Kredite.
• Die laufenden Abgaben der Gemeinde, die dauerhaft in die Rechnung eingehen.
• Angebote mehrerer Institute. Bei Zweitwohnsitzen unterscheidet sich die Risikopolitik zwischen den Banken stärker als beim Eigenheim.
• Die Alternative über deutsches Vermögen - eine lastenfreie Immobilie in Deutschland kann als Sicherheit dienen und die österreichische Hypothek ersparen.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Ferienhaus in Österreich?

Deutlich mehr als beim Eigenheim. Aufsichtsrechtlich gilt weiterhin eine Beleihungsquote von höchstens 90 Prozent, doch bei Zweitwohnsitzen bleiben Banken erkennbar darunter; Finanzierungsvermittler nennen als Erfahrungswert 30 bis 50 Prozent Eigenmittel. Eine feste Vorschrift dafür gibt es nicht - es ist Risikopolitik des einzelnen Instituts.

Warum ist die Bank bei Zweitwohnsitzen strenger?

Weil beide Seiten der Rechnung schlechter aussehen. Auf der Einkommensseite tragen Sie die Wohnkosten zweier Haushalte, was die Schuldendienstquote belastet. Auf der Sicherheitenseite ist ein Freizeitwohnsitz im Verwertungsfall schwerer zu veräußern als eine Wohnung in einer Landeshauptstadt.

Bekomme ich Wohnbauförderung für eine Ferienimmobilie?

Nein. Die Wohnbauförderung der Länder setzt einen Hauptwohnsitz in Österreich voraus; Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze sind davon ausgenommen.

Prüft die Bank die Widmung?

Sie prüft sie im eigenen Interesse, weil die zulässige Nutzung den Verwertungswert bestimmt. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht: Ob eine Liegenschaft als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf, ist Ihre Frage an die Gemeinde, nicht die der Bank.

Kann ich die Immobilie in Deutschland finanzieren?

Deutsche Institute finanzieren Objekte in Österreich nur eingeschränkt, weil Sicherheitenrecht und Verwertung im Ausland liegen. Wer eine deutsche Immobilie lastenfrei besitzt, kann sie alternativ als Sicherheit einsetzen und den Kauf so ohne österreichische Hypothek darstellen - das ist eine Frage an die Hausbank, keine an den österreichischen Markt.

Rechnet sich die Finanzierung über die Vermietung?

Nur, wenn die Vermietung überhaupt zulässig ist und die Prognose trägt. Banken rechnen kalkulierte Mieteinnahmen aus Ferienimmobilien vorsichtig oder gar nicht an. Die rechtlichen und steuerlichen Voraussetzungen stehen auf der Seite zu Vermietung und Rendite.