Das Grundbuch in Österreich

Das Hauptbuch ist nach Katastralgemeinden gegliedert. Jede Liegenschaft hat dort eine Einlage, bezeichnet durch die Einlagezahl. Katastralgemeinde und Einlagezahl zusammen identifizieren eine Liegenschaft eindeutig - die Adresse tut das nicht, und im Kaufvertrag steht deshalb beides.

Drei Blätter, drei Fragen

Das C-Blatt ist das Blatt, auf dem der Kaufpreis zur Nebensache werden kann. Pfandrechte des Verkäufers werden im Zuge der Abwicklung gelöscht - dafür holt der Treuhänder die Löschungserklärungen ein. Dienstbarkeiten, Wohnrechte und Fruchtgenussrechte bleiben dagegen bestehen, wenn nichts anderes vereinbart wird. Ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht macht aus einem Haus eine vermietete Immobilie ohne Miete.

Einverleibung, Vormerkung, Anmerkung

Die drei Begriffe sehen im Auszug ähnlich aus und bedeuten Grundverschiedenes. Die Einverleibung überträgt das Recht endgültig. Die Vormerkung überträgt es unter einer Bedingung - etwa wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts über die Grunderwerbsteuer noch aussteht. Die Anmerkung überträgt gar nichts; ihr einziger Zweck ist, den guten Glauben eines möglichen Erwerbers zu zerstören.

Die Rangordnung: ein Jahr Vorsprung

Die Anmerkung der Rangordnung sichert dem künftigen Erwerber seinen Platz in der Reihenfolge, bevor die Einverleibung möglich ist. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Liegenschaft zwischenzeitlich noch einmal belastet oder verkauft und der spätere Eintrag dahinter zurückfällt.

Für die Reihenfolge der Eintragungen ist der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem das Gesuch beim Grundbuchsgericht einlangt. Deshalb ist die Rangordnung kein Formalismus, sondern der praktische Schutz zwischen Vertragsunterschrift und Eintragung. Wie sie in den Ablauf eingebettet ist, steht unter Treuhandabwicklung.

Öffentlich - anders als in Deutschland

Das österreichische Grundbuch ist ein öffentliches Buch. Einsicht nehmen kann jeder, ohne ein rechtliches Interesse darzulegen. In Deutschland verlangt § 12 Grundbuchordnung dagegen den Nachweis eines berechtigten Interesses; Einsicht bekommen dort typischerweise Eigentümer, Nachbarn, Mieter und finanzierende Banken.

Für Kaufinteressenten aus Deutschland ist das ein praktischer Vorteil, den viele nicht nutzen: Sie können eine Liegenschaft prüfen, bevor Sie ein Angebot abgeben - und sehen im C-Blatt, was in keinem Exposé steht. Ein Auszug kostet nach dem Gerichtsgebührengesetz 18 Euro; erhältlich ist er bei jedem Bezirksgericht, über Justiz Online sowie über Notare, Rechtsanwälte und Verrechnungsstellen.

Eigentum entsteht erst mit der Eintragung

Der unterschriebene Kaufvertrag begründet einen Anspruch, kein Eigentum. Erst mit der Einverleibung im B-Blatt sind Sie Eigentümer. Bis dahin gilt, was im Grundbuch steht - und das ist der Verkäufer. Die Erklärung, die diese Eintragung überhaupt erst ermöglicht, ist die Aufsandungserklärung im Kaufvertrag.

Häufige Fragen

Wer darf das österreichische Grundbuch einsehen?

Jeder, ohne ein besonderes Interesse nachweisen zu müssen. Das Grundbuch ist öffentlich. Das ist ein spürbarer Unterschied zu Deutschland, wo § 12 Grundbuchordnung ein berechtigtes Interesse verlangt.

Was kostet ein Grundbuchsauszug?

Auszüge aus dem Hauptbuch und aus den Hilfsverzeichnissen kosten nach dem Gerichtsgebührengesetz 18 Euro. Erhältlich sind sie bei jedem Bezirksgericht, über Justiz Online sowie über Notare, Rechtsanwälte und Verrechnungsstellen, deren Aufschläge sich unterscheiden.

Was ist der Unterschied zwischen Einverleibung, Vormerkung und Anmerkung?

Die Einverleibung bewirkt den unbedingten Erwerb oder Verlust eines Rechts. Die Vormerkung wirkt nur bedingt: Der Rechtserwerb tritt erst ein, wenn eine bestimmte Voraussetzung nachgewiesen wird. Die Anmerkung begründet kein Recht, sie zerstört nur den guten Glauben eines möglichen Erwerbers.

Wie lange gilt die Anmerkung der Rangordnung?

Nach § 55 Grundbuchsgesetz verliert sie ihre Wirksamkeit mit Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung. Der Beschluss nennt das Enddatum ausdrücklich.

Ab wann bin ich Eigentümer?

Mit der Einverleibung im Grundbuch, nicht mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag und auch nicht mit der Übergabe der Schlüssel. Bis dahin haben Sie einen Anspruch auf Übertragung, aber kein Eigentum.

Worauf achte ich im Auszug vor dem Kauf?

Auf das C-Blatt. Pfandrechte werden im Zuge der Abwicklung gelöscht, Dienstbarkeiten und Wohnrechte dagegen nicht - sie bleiben, wenn nichts anderes vereinbart ist. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot kann den Verkauf ganz blockieren.