Immobilienportale in Österreich

Wer aus Deutschland sucht, bringt eine Gewohnheit mit: zwei große Portale öffnen, Filter setzen, fertig. In Österreich führt das zu einem verzerrten Bild. Der Markt ist kleiner, die Anbieter verteilen sich anders, und je weiter westlich die Wunschregion liegt, desto mehr entscheidet das Landesportal darüber, was Sie überhaupt zu sehen bekommen. Dazu kommt eine Eigenheit, die Suchzeit kostet: Mehrere prominente Immobilienauftritte sind Fenster in dieselbe Datenbank.

Die österreichweiten Marktplätze

Die beiden erstgenannten decken zusammen den überwiegenden Teil des inserierten Marktes ab, aber sie tun es auf verschiedene Weise. Auf willhaben stehen Privatinserate neben Maklerangeboten; das erzeugt Rauschen, bringt aber Objekte, die nie in einem Maklerbestand auftauchen. ImmoScout24.at ist der professionelle Gegenpol mit besseren Filtern und schlechterer Abdeckung abseits der Ballungsräume. Wer nur eines von beiden nutzt, sucht systematisch an einer Anbietergruppe vorbei.

Dieselben Objekte unter verschiedenen Marken

Ein Treffer auf vier Portalen ist in Österreich kein Beleg für ein begehrtes Objekt. Die Plattform Dibeo führt bazar.at, immmo.at, krone.at und kurier.at als verbundene Auftritte - fünf Marken, ein Datenbestand. Wer die Suche über mehrere dieser Adressen führt, verbreitert seine Übersicht nicht, sondern zählt dasselbe mehrfach.

Die beiden Metasuchen setzen genau dort an. Die Immosuchmaschine gibt an, über 400.000 Inserate der bekanntesten Portale und Kleinanzeigenseiten zu bündeln, IMMMO durchsucht mehrere Plattformen gleichzeitig. Als erster Aufschlag sind sie nützlich. Für die Kaufentscheidung taugen sie schlechter als die Primärquelle, weil Aktualität und Vollständigkeit von der Aktualisierung des Index abhängen und Dubletten nicht zuverlässig zusammengeführt werden.

Im Westen entscheidet das Landesportal

Je alpiner die Region, desto größer der Vorsprung der regionalen Plattform. Das hat einen einfachen Grund: Lokale Makler und private Verkäufer inserieren dort zuerst, weil sie ihre Käufer dort erwarten.

Der Unterschied zwischen den dreien ist aufschlussreich: Nur Vorarlberg und Salzburg führen Ferienobjekte als eigene Kategorie, ausgerechnet Tirol nicht. Das ist kein Versäumnis des Portals, sondern spiegelt die Rechtslage - in Tirol ist die Nutzung als Freizeitwohnsitz an ein Verzeichnis der Gemeinde gebunden, und neue Einträge entstehen dort kaum noch. Ein Filter „Ferienimmobilie" würde eine Auswahl suggerieren, die es nicht gibt.

Hof, Wald, Weingarten: eine eigene Plattform

Landwirtschaftliche Objekte laufen an den Wohnimmobilienportalen weitgehend vorbei. Der Anzeigenmarkt von Landwirt.com führte beim Abruf 445 österreichische Immobilieninserate, verteilt auf zehn Kategorien:

Maklernetze mit eigenem Bestand

Drei Netzwerke sind groß genug, dass sich die Suche über ihre eigene Objektdatenbank lohnt - vor allem dort, wo die Portale ausdünnen.

Ein Maklernetz ist kein neutraler Marktplatz, sondern zeigt den eigenen Auftragsbestand. Genau das kann ein Vorteil sein: Objekte erscheinen dort oft, bevor sie auf den großen Portalen landen, und im ländlichen Raum manchmal ausschließlich. Wer aus dem Ausland kauft, sollte allerdings wissen, dass die Provisionsregeln anders liegen als in Deutschland - die Einzelheiten stehen unter Kaufnebenkosten.

Die Versteigerung als eigene Quelle

Gerichtliche Versteigerungen erscheinen auf keinem Immobilienportal, sondern ausschließlich in der Ediktsdatei der Justiz. Veröffentlicht werden dort Versteigerungen von Liegenschaften, Wohnungen, Baurechten und beweglichen Sachen, und zwar mit Kurzgutachten, Bildern, Lageplänen und Grundrissen der Objekte. Sämtliche Abfragen sind gebührenfrei und ohne Anmeldung möglich.

Die Preise liegen dort regelmäßig unter dem freien Markt, und dafür gibt es Gründe: Der Ersteher übernimmt die Liegenschaft, wie sie ist, ohne Gewährleistung und ohne die Verhandlungsspielräume eines normalen Kaufs. Bestehende Dienstbarkeiten und Wohnrechte können übernommen werden - was im C-Blatt des Grundbuchs steht, entscheidet hier über den tatsächlichen Wert.

Was in keinem Inserat steht

Der wichtigste Teil der Prüfung findet außerhalb der Portale statt. Kein Exposé sagt verbindlich, ob eine Liegenschaft als Ferienwohnsitz genutzt werden darf, ob die Gemeinde eine Erklärung beim Erwerb verlangt oder welche Lasten im Grundbuch stehen. Drei Auskünfte schließen diese Lücke:

• Die Gemeinde zur Widmung und - in Tirol - zur Eintragung im Freizeitwohnsitzverzeichnis. Schriftlich, vor jedem Angebot. Was daran hängt, steht unter Freizeitwohnsitz.
• Die Grundverkehrsbehörde des Bundeslandes zur Erklärungs- oder Genehmigungspflicht. Die neun Landesrechte gehen weit auseinander, siehe Grundverkehr.
• Das Grundbuch zu Eigentum und Lasten. Der Auszug kostet 18 Euro, jeder darf ihn ohne Interessennachweis anfordern - ein Vorteil gegenüber Deutschland, den kaum jemand nutzt. Näheres unter Grundbuch.

Die Reihenfolge ist dabei nicht beliebig. Ein Objekt, das im Portal perfekt aussieht, aber weder als Freizeitwohnsitz zulässig noch lastenfrei ist, kostet erst Zeit und dann Geld. Beide Auskünfte lassen sich einholen, bevor Sie den ersten Termin vereinbaren.

Häufige Fragen

Welches Immobilienportal ist in Österreich das größte?

willhaben ist der größte Marktplatz und der einzige, auf dem Privatinserate und Maklerangebote in nennenswertem Umfang nebeneinander stehen. ImmoScout24.at ist das größte rein professionelle Portal. Für eine belastbare Marktübersicht brauchen Sie beide, weil sich die Anbietergruppen unterscheiden.

Reicht ein einziges Portal für die Suche?

Für einen ersten Überblick ja, für eine Kaufentscheidung nicht. Im Westen inserieren viele Anbieter zuerst oder ausschließlich auf dem Landesportal, landwirtschaftliche Objekte laufen über eigene Plattformen, und Zwangsversteigerungen erscheinen überhaupt nur in der Ediktsdatei der Justiz.

Warum sehe ich dasselbe Objekt auf mehreren Portalen?

Aus zwei Gründen. Erstens schalten Makler dasselbe Inserat auf mehreren Plattformen. Zweitens teilen sich mehrere bekannte Marken einen Datenbestand: Die Plattform Dibeo nennt bazar.at, immmo.at, krone.at und kurier.at als verbundene Auftritte. Vier Treffer können also ein Objekt und eine Quelle sein.

Wo finde ich Bauernhöfe, Almen oder Waldflächen?

Auf Landwirt.com, dem Anzeigenmarkt für die Landwirtschaft. Beim Abruf standen dort 445 österreichische Immobilieninserate, darunter 80 Bauernhöfe, 77 Wälder und 68 Äcker. Der Erwerb solcher Flächen ist allerdings grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtig, unabhängig von der Staatsangehörigkeit.

Sind Zwangsversteigerungen eine ernsthafte Option?

Sie sind eine eigene Quelle mit eigenen Risiken. Die Ediktsdatei der Justiz veröffentlicht gerichtliche Versteigerungen von Liegenschaften samt Kurzgutachten, Bildern, Lageplänen und Grundrissen; sämtliche Abfragen sind gebührenfrei. Ersteher übernehmen die Liegenschaft aber im Zustand des Zuschlags, ohne Gewährleistung und ohne Besichtigungsanspruch wie beim freihändigen Kauf.

Steht die Zulässigkeit als Ferienwohnsitz im Inserat?

Verlassen Sie sich nicht darauf. Ob eine Liegenschaft als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf, ergibt sich aus der Widmung und - in Tirol - aus dem Freizeitwohnsitzverzeichnis der Gemeinde. Verbindlich ist allein die Auskunft der Gemeinde, und die kostet nichts außer einer schriftlichen Anfrage.