Immobilie kaufen in Tirol

Der Erwerb selbst ist für Sie unproblematisch: EU-Bürger sind beim Grundverkehr Inländern gleichgestellt. Die Hürde steht danach - im Raumordnungsrecht, das über die zulässige Nutzung entscheidet, und im Grundverkehrsrecht, das Sie schon beim Kauf zu einer Erklärung darüber verpflichtet.

180 Vorbehaltsgemeinden - und jährlich neu bewertet

Wer in einer Vorbehaltsgemeinde Wohnraum oder Bauland erwirbt, muss eine Freizeitwohnsitzerklärung abgeben: die schriftliche Zusage, dass kein Freizeitwohnsitz geschaffen wird. Die Pflicht gilt für nahezu jeden Rechtserwerb nach dem 31. August 2022.

Wie viele Gemeinden davon erfasst sind, legt die Landesregierung per Verordnung fest und überprüft es laufend. Die Vorbehaltsgemeindenverordnung 2026 ist mit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten und hat die Fassung von 2022 abgelöst - aus 142 Gemeinden wurden 180. Bei 277 Tiroler Gemeinden insgesamt sind das fast zwei Drittel des Landes.

Die Acht-Prozent-Grenze

Neue Freizeitwohnsitze entstehen in Tirol nicht durch Kauf, sondern nur dort, wo der Flächenwidmungsplan das für einen bestimmten Bereich ausdrücklich zulässt und die Höchstzahl festlegt. Diese Möglichkeit ist gedeckelt: Übersteigt der Anteil der Freizeitwohnsitze an allen Wohnungen der Gemeinde acht Prozent, darf sie neue gar nicht mehr für zulässig erklären.

Nach dem Freizeitwohnsitzverzeichnis mit Stand 28. Mai 2026 sind in Tirol 16.518 Freizeitwohnsitze registriert, gemessen an 423.796 Wohnungen der Gebäude- und Wohnungszählung 2021 - eine Landesquote von 3,9 Prozent. Das Mittel sagt allerdings wenig: 64 Gemeinden liegen über der Acht-Prozent-Grenze, 14 davon über 20 Prozent. In 17 Gemeinden steht kein einziger Freizeitwohnsitz im Verzeichnis.

Den höchsten Anteil hat nicht der bekannteste Ort, sondern Hinterhornbach im Außerfern mit 74,5 Prozent bei 35 Objekten. Für Kaufinteressenten ist die absolute Zahl ohnehin die weniger nützliche: Entscheidend ist, ob das konkrete Objekt im Verzeichnis der Gemeinde steht.

Das Verzeichnis ist die einzige verlässliche Auskunft

Der Bürgermeister jeder Gemeinde führt ein Verzeichnis jener Wohnsitze, die als Freizeitwohnsitze verwendet werden dürfen. Erfasst sind Name und Adresse des Eigentümers, Grundstücksnummer und Widmung, Adresse des Wohnsitzes sowie Baumasse und Wohnnutzfläche.

Als Freizeitwohnsitz verwendet werden dürfen nur Objekte, die zwischen 1. Jänner 1994 und 31. Dezember 1998 angemeldet wurden und für die eine Feststellung vorliegt, oder für die eine Bau- oder Ausnahmebewilligung besteht. Alles andere ist unzulässig - auch wenn seit Jahrzehnten anders gelebt wird und der Verkäufer es anders darstellt.

Wo die Vermietung die Regel aushebelt - und wo nicht

Nicht als Freizeitwohnsitze gelten unter anderem Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen, Wohnräume der Privatzimmervermietung und Ferienwohnungen: Gebäude mit höchstens drei Wohnungen und insgesamt höchstens zwölf Betten, die kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden.

Die Ausnahme für Gastgewerbebetriebe hat ebenfalls harte Bedingungen: Gemeinschaftsräume mit mindestens 0,5 m² je Gästebett, gewerbetypische Dienstleistungen wie regelmäßige Raumreinigung und Wäschewechsel sowie die ständige Erreichbarkeit einer Ansprechperson. Wellness-Bereiche, Schiräume und Sanitärräume zählen ausdrücklich nicht als Gemeinschaftsräume. Die gewerberechtliche Seite dieser Frage steht unter Vermietung und Rendite.

Die laufende Abgabe

Zur Freizeitwohnsitzabgabe verpflichtet das Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz. Der Gemeinderat legt sie in sieben Nutzflächenklassen fest, zwischen 115 und 280 Euro jährlich bis 30 m² und zwischen 1.060 und 2.530 Euro über 250 m². Die Staffelung und die Regelungen der übrigen Bundesländer stehen unter Zweitwohnsitzabgabe.

Für die Abgabenpflicht kommt es ausdrücklich nicht auf die Eintragung im Freizeitwohnsitzverzeichnis an, sondern auf die tatsächliche Nutzung. Vermutet die Gemeinde eine solche und findet Indizien - der Leitfaden des Landes nennt einen geringen Wasserverbrauch - leitet sie ein Ermittlungsverfahren ein.

Vor dem Kauf in Tirol

• Steht das Objekt im Freizeitwohnsitzverzeichnis der Gemeinde? Diese Frage zuerst, schriftlich, vor jedem Angebot.
• Ist die Gemeinde Vorbehaltsgemeinde? Dann ist die Freizeitwohnsitzerklärung Teil der Abwicklung - und eine unrichtige Erklärung hat grundverkehrsrechtliche Folgen bis zur Zwangsversteigerung.
• Handelt es sich um land- oder forstwirtschaftliche Flächen? Dann kommt eine eigene Genehmigungspflicht dazu, die auch EU-Bürger trifft - siehe Grundverkehr.
• Was steht im C-Blatt? Dienstbarkeiten und Wohnrechte bleiben bestehen - dazu die Seite zum Grundbuch.

Was Immobilien in Tirol kosten

Tirol liegt bei Häusern und Wohnungen weit über dem Bundesschnitt, beim Baugrund nur hinter Vorarlberg und Wien. Die Preisspitzen entstehen in den Wintersportgemeinden: Reith bei Kitzbühel führt die österreichische Grundstücksliste an, vor der Stadt Kitzbühel und Jochberg.

Häufige Fragen

Darf ich als Deutscher in Tirol eine Immobilie kaufen?

Ja. Als Staatsangehöriger eines EU-Mitgliedstaats sind Sie beim Grunderwerb Inländern gleichgestellt, der Ausländergrundverkehr greift für Sie nicht. Was greift, sind die Erklärungspflichten - und die betreffen alle Erwerber gleichermaßen.

Was ist eine Vorbehaltsgemeinde?

Eine Gemeinde, in der die Landesregierung einen besonders hohen Druck auf den Wohnungsmarkt festgestellt hat. Wer dort Wohnraum oder Bauland erwirbt, muss schriftlich erklären, dass kein Freizeitwohnsitz geschaffen wird. Die Vorbehaltsgemeindenverordnung 2026 nennt seit 1. Jänner 2026 180 Gemeinden, die Fassung von 2022 nannte 142.

Kann ich in Tirol einen neuen Freizeitwohnsitz schaffen?

Praktisch kaum. Neue Freizeitwohnsitze sind nur zulässig, wo der Flächenwidmungsplan das ausdrücklich für einen bestimmten Bereich erklärt und dabei die Höchstzahl festlegt. Übersteigt der Anteil der Freizeitwohnsitze an allen Wohnungen der Gemeinde acht Prozent, darf sie das gar nicht mehr für zulässig erklären. 64 der 277 Tiroler Gemeinden liegen bereits darüber.

Was kostet ein unzulässiger Freizeitwohnsitz?

Bis zu 80.000 Euro. § 13a Absatz 3 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 stellt die Verwendung oder Überlassung eines Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz ohne Feststellung, Baubewilligung oder Ausnahmebewilligung unter diese Strafdrohung. Wer gegenüber der Behörde verlangte Angaben nicht oder unrichtig macht, riskiert bis zu 6.000 Euro. In Vorbehaltsgemeinden kommen grundverkehrsrechtliche Sanktionen bis zur behördlich angeordneten Zwangsversteigerung hinzu.

Wie finde ich heraus, ob eine Immobilie zulässig als Freizeitwohnsitz nutzbar ist?

Über das Freizeitwohnsitzverzeichnis, das der Bürgermeister jeder Gemeinde führt. Es enthält Eigentümer, Grundstücksnummer und Widmung, Adresse sowie Baumasse und Wohnnutzfläche. Ein Objekt, das dort nicht steht und für das keine Bau- oder Ausnahmebewilligung vorliegt, darf nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden - unabhängig davon, was das Inserat verspricht.

Gilt eine vermietete Ferienwohnung als Freizeitwohnsitz?

Nicht zwangsläufig. Gebäude mit höchstens drei Wohnungen und insgesamt höchstens zwölf Betten, die kurzzeitig an wechselnde Gäste vermietet werden, gelten nach § 13 Absatz 1 TROG nicht als Freizeitwohnsitze. Für Neubauten mit einer Baubewilligung nach dem 1. Februar 1996 gilt diese Ausnahme jedoch nur, wenn der Vermieter im selben Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat. Für Käufer aus Deutschland scheidet sie damit in aller Regel aus.