Wien ist das einzige Bundesland, das zugleich Gemeinde ist. Für Käufer aus Deutschland ist es zugleich das einfachste: Der Ausländergrunderwerb greift nicht, ein Freizeitwohnsitzregime gibt es nicht, eine Zweitwohnsitzabgabe ebenfalls nicht.
Keine Genehmigung, keine Bestätigung
Der Grunderwerb durch Staatsangehörige der EU und des EWR sowie durch Schweizer ist in Wien von der Genehmigungspflicht ausgenommen. Eine Negativbestätigung - die behördliche Bestätigung, dass das Rechtsgeschäft nicht genehmigungspflichtig ist - kann auf Antrag ausgestellt werden, nötig ist sie nicht.
Manche Vertragserrichter und Grundbuchsgerichte wünschen sie dennoch zur Aktenlage. In dem Fall sind folgende Verwaltungsabgaben je Antragsteller fällig:
| Gegenstand | Betrag |
|---|---|
| Erwerb des Eigentumsrechts | 76,30 Euro |
| Persönliche Dienstbarkeit | 47,23 Euro |
| Bundesgebühr je Antragsteller | 21,00 Euro |
Für Drittstaatsangehörige bleibt es bei der Genehmigungspflicht. Geprüft wird ein soziales Interesse - etwa ein dringender Wohnbedarf -, ein wirtschaftliches Interesse wie eine Betriebsgründung oder die Arrondierung bestehenden Grundbesitzes.
Wo die eigentlichen Fragen liegen
Bei Eigentumswohnungen entscheidet der Wohnungseigentumsvertrag mit. Ist eine Einheit dort als Wohnung gewidmet, verlangt die Umnutzung zur touristischen Vermietung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Wer eine Wiener Wohnung als Kapitalanlage mit Kurzzeitvermietung kalkuliert, sollte das vor dem Kauf klären - nicht nach der ersten Beschwerde im Haus.
Dazu kommen Widmung und Bauordnung sowie, bei gewerblicher Beherbergung, die Fragen der Gewerbeordnung und der Umsatzsteuer. Die rechtlichen und steuerlichen Voraussetzungen der Vermietung stehen unter Vermietung und Rendite.
Was gleich bleibt
Bundesrecht gilt unverändert: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht und 1,2 Prozent auf die Pfandsumme, wenn finanziert wird - der Überblick steht unter Kaufnebenkosten. Auch die Abwicklung über Treuhandkonto und Grundbuch läuft wie im übrigen Bundesgebiet.
Melderechtlich ändert sich ebenfalls nichts: Der Wohnsitz - Haupt- wie Nebenwohnsitz - ist innerhalb von drei Tagen nach Bezug zu melden, in Wien beim Magistratischen Bezirksamt. Wer aus Deutschland zuzieht, braucht zusätzlich die Anmeldebescheinigung - in Wien seit 1. Jänner 2026 gegen eine Gebühr von 44 Euro.
Keine Zweitwohnsitzabgabe
Wien hat kein Zweitwohnsitzabgabengesetz erlassen. Wer hier eine Wohnung als Nebenwohnsitz hält, zahlt Grundsteuer und Betriebskosten, aber keine gesonderte Abgabe - anders als in Tirol, Salzburg, Vorarlberg, der Steiermark und Kärnten. Der Ländervergleich steht unter Zweitwohnsitzabgabe.
Vor dem Kauf in Wien
- Den Wohnungseigentumsvertrag lesen, wenn eine andere als die reine Wohnnutzung geplant ist.
- Das C-Blatt prüfen - Dienstbarkeiten und Wohnrechte bleiben bestehen, siehe Grundbuch.
- Bei Altbauten den mietrechtlichen Status klären, wenn die Wohnung vermietet übergeben wird.
- Die Negativbestätigung nur beantragen, wenn der Vertragserrichter sie ausdrücklich möchte - Pflicht ist sie nicht.
Wo derselbe Kauf deutlich mehr Prüfung verlangt, steht unter Tirol, Salzburg und Vorarlberg.
Was Immobilien in Wien kosten
| Objektart | Wien 2024 | Österreich | Abstand | gegenüber 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Wohnhäuser je m² Wohnfläche | 5.492 Euro | 2.709 Euro | 103 % darüber | -4 % |
| Eigentumswohnungen je m² Wohnfläche | 4.941 Euro | 4.000 Euro | 24 % darüber | -10 % |
| Bebaubare Grundstücke je m² Grundfläche | 786 Euro | 124 Euro | 534 % darüber | -15 % |
Wien ist bei Häusern das teuerste Bundesland, bei Wohnungen liegt es knapp hinter Vorarlberg. Innerhalb der Stadt ist die Spanne groß: Döbling erreichte beim Baugrund 1.752 Euro je Quadratmeter, die Flächenbezirke 700 bis 832 Euro.
Häufige Fragen
Brauche ich als Deutscher eine Genehmigung für den Kauf in Wien?
Nein. Staatsangehörige der EU und des EWR sowie Schweizer benötigen für den Grunderwerb in Wien weder eine Genehmigung noch eine Negativbestätigung. Eine Negativbestätigung kann auf Antrag ausgestellt werden, ist aber nicht erforderlich.
Was ist eine Negativbestätigung?
Die Bestätigung der Grundverkehrsbehörde, dass ein Rechtsgeschäft von der Genehmigungspflicht ausgenommen ist. Sie kostet für den Erwerb des Eigentumsrechts 76,30 Euro je Antragsteller, für persönliche Dienstbarkeiten 47,23 Euro, dazu kommt eine Bundesgebühr von 21 Euro je Antragsteller.
Gibt es in Wien eine Zweitwohnsitzabgabe?
Nein. Wien hat kein Zweitwohnsitzabgabengesetz erlassen. Laufend bleiben Grundsteuer und Betriebskosten.
Darf ich eine Wiener Wohnung als Zweitwohnsitz halten?
Ein Freizeitwohnsitzregime wie in den westlichen Bundesländern kennt Wien nicht. Melderechtlich ist der Nebenwohnsitz innerhalb von drei Tagen nach Bezug anzumelden. Was mit der Wohnung geschehen darf, ergibt sich aus Widmung, Bauordnung und - bei Eigentumswohnungen - dem Wohnungseigentumsvertrag.
Kann ich die Wohnung kurzzeitig vermieten?
Das ist die praktisch wichtigste Frage in Wien und nicht pauschal zu beantworten. Zu prüfen sind die Widmung, die Bauordnung und die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, wenn die Einheit als Wohnung gewidmet ist. Dazu kommen die gewerbe- und steuerrechtlichen Fragen der Beherbergung.
Was gilt für Drittstaatsangehörige?
Für sie besteht Genehmigungspflicht. Die Behörde prüft ein soziales Interesse, etwa einen dringenden Wohnbedarf, ein wirtschaftliches Interesse wie die Gründung eines Betriebs oder die Arrondierung bestehenden Grundbesitzes.
Stand und Quellen
Stand Juli 2026. Die Freistellung von Genehmigung und Negativbestätigung für EU-, EWR- und Schweizer Erwerber, die Genehmigungsvoraussetzungen für Drittstaatsangehörige sowie die Verwaltungsabgaben nach den Angaben der Stadt Wien zum Ausländergrunderwerb. Dass Wien weder ein Freizeitwohnsitzregime noch eine Zweitwohnsitzabgabe kennt, ergibt sich aus dem Fehlen entsprechender landesrechtlicher Bestimmungen. Die Zulässigkeit einer touristischen Nutzung im Einzelfall beurteilen Baubehörde und - bei Wohnungseigentum - die Eigentümergemeinschaft. Die Immobilienpreise sind Medianwerte für 2024 aus der Sonderauswertung "Immobilien-Durchschnittspreise" von Statistik Austria, veröffentlicht am 28. Mai 2025; Häuser und Wohnungen je Quadratmeter Wohnfläche, Grundstücke als geometrisches Mittel je Quadratmeter Grundfläche. Statistik Austria revidiert die Vorjahreswerte laufend.